WOZ Vragen en antwoorden over de Wet Waardering Onroerende zaken

WOZ-waarde

De gemeente heeft uw woning gewaardeerd in overeenstemming met de regels van de 'Wet waardering onroerende zaken' (Wet WOZ). Dit betekent dat de WOZ-waarde is bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare typen woningen in de gemeente of buurgemeenten. De wet schrijft ook voor dat de WOZ-waarde moet zijn vastgesteld naar het waardeniveau van uw woning op 1 januari van het jaar ervoor. De waarde kan hoger of lager zijn dan de vorige WOZ-waarde.

Belang bij WOZ-waarde

De Wet WOZ schrijft voor dat de WOZ-waarde moet zijn vastgesteld naar waardepeildatum 1 januari van het jaar ervoor. De Waarderingskamer ziet nauwgezet toe op correcte toepassing van de wettelijke voorschriften. Bij onnauwkeurige taxaties krijgt een gemeente geen toestemming de WOZ-beschikkingen te verzenden. 

Bovendien zijn huiseigenaren niet gebaat bij een te lage waardering in een vastgoedmarkt waarin prijzen onder druk staan. Ook al gaat het hier om het waardeniveau per 1 januari van het jaar ervoor, onjuiste negatieve berichtgeving over het waardeniveau van woningen zet de huidige prijzen alleen maar verder onder druk.

WOZ-waarde woningen openbaar

Vanaf 1 oktober 2016 wordt de WOZ-waarde van woningen openbaar. Vanaf die datum kunt u de WOZ-waarde van uw woning vergelijken met die van andere woningen. U kunt via de website van de gemeente Oldambt de WOZ-waarde opvragen. 

Ga daarvoor naar www.wozwaardeloket.nl. Op deze pagina kunt u de woning waarvan u de waarde wilt weten, aanklikken op een plattegrond. Ook kan het adres van de woning in de zoekbalk worden ingevuld. Vervolgens wordt u de waarde van de betreffende woning getoond. Belangrijk om te weten is dat uitsluitend de WOZ-waarde wordt getoond. Overige gegevens die de gemeente heeft gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde, zijn niet op deze manier te raadplegen. Ook taxatieverslagen van een woning zijn niet openbaar. Vooralsnog gaat het alleen om de WOZ-waarde van woningen en bijvoorbeeld niet die van bedrijfspanden.

Wat is de Wet WOZ?

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is een regeling voor de waardering van onroerende zaken. 

Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen en bedrijfspanden. De Wet WOZ bepaalt dat alle onroerende zaken in Nederland jaarlijks door de gemeenten worden gewaardeerd. Gemeenten, waterschappen en het Rijk gaan bij de belastingen uit van dezelfde waarde van een onroerende zaak, de WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de belastingheffing door het RIJK (inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en de erf - en schenkbelasting(successiewet), de waterschappen (waterschapsomslag gebouwd) en de gemeente (onroerende-zaakbelastingen). 

Wat is een waardepeildatum?

In de Wet WOZ staat dat de waarde bepaald moet worden op een landelijke uniforme peildatum die één jaar voor het belastingjaar ligt. Dit wordt de waardepeildatum genoemd. Bijvoorbeeld het WOZ-tijdvak begint 1 januari 2016. 1 januari 2015 is dus de waardepeildatum voor het WOZ-tijdvak.Dat betekent dat uitgegaan wordt van de waarde die uw bedrijfspand of onbebouwde grond op 1 januari 2015 had.

Hoe wordt de WOZ-waarde van uw woning bepaald?

Bij de waardebepaling van woningen wordt uitgegaan van de "waarde in het economische verkeer". Deze waarde is de prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop. Dit is de vrije verkoopwaarde van het pand. Met, huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden. De woning wordt gewaardeerd alsof u het volledig eigendom van de woning in handen heeft.

Er is een beperkt aantal woningen daadwerkelijk bezocht door een taxateur. Per wijk zijn representatieve panden uitgekozen en getaxeerd. Daarbij heeft de taxateur gebruik gemaakt van verkoopcijfers (marktgegevens) van representatieve panden. De waarden van de overige woningen van hetzelfde type zijn daarvan afgeleid. De overige woningen zijn veelal op geautomatiseerde, modelmatige wijze getaxeerd. Na het berekenen van de door het geautomatiseerde model bepaalde taxatiewaarden en de onderbouwing daarvan, is een nadere controle uitgevoerd op de juistheid van deze gegevens. Een deel van deze controle zal met de bij de gemeente bekende gegevens plaatsvinden. Verder is er een aantal objecten ter plaatse gecontroleerd.

Wat is een onroerende zaak?

Een onroerende zaak bestaat simpel gezegd uit de grond en wat daarop is gebouwd. Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen, winkels, kantoren, kerken. Zaken die tijdelijk ergens zijn geplaatst of in het water liggen, zoals (woon)boten of caravans zijn geen onroerende zaken. Zaken die langere tijd op de grond staan en voorzien zijn van alle nutsvoorzieningen, zoals gas, water licht en riolering zijn wel onroerend. U moet daarbij denken aan recreatiewoningen of stacaravans op een vaste standplaats. 

Hoe wordt de WOZ-waarde van uw pand bepaald?

Waarde in het economische verkeer. Bij de waardebepaling voor belastingen wordt uitgegaan van de "waarde in het economische verkeer".  Deze waarde is de prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop. Woningen, kantoren en bedrijven worden op deze wijze getaxeerd.

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Niet voor alle soorten onroerende zaken vinden transacties plaats. Het bepalen van een waarde in het economische verkeer is voor dat soort objecten daarom moeilijk of onmogelijk. Voorbeelden van dit soort onroerende zaken zijn kerken, ziekenhuizen, scholen en sportgebouwen.

De waarde van deze onroerende zaken wordt bepaald door een gecorrigeerde vervangingswaarde te berekenen. Dit is de waarde van het object als het op de waardepeildatum wordt herbouwd met een vermindering voor technische en functionele veroudering. Technische veroudering heeft betrekking op de verstreken en resterende gebruiksduur en de restwaarde van het object. Functionele veroudering heeft betrekking op de mate waarin het gebouw nog voldoet aan de functie waarvoor het oorspronkelijk is gebouwd en op de mate waarin het object voldoet aan het huidige gebruik. 

Hoe vindt het verzamelen van marktgegevens plaats?

Voor het waarderen van objecten, wordt gebruik gemaakt van marktgegevens. Marktgegevens zijn verkoopprijzen van woningen. De gemeente vraagt de verkoopprijzen op bij het Kadaster. Het Kadaster is een openbaar register waar het eigendom en alle verkopen van onroerende zaken worden geregistreerd. Overigens kan iedereen -tegen betaling- bij het Kadaster verkoopprijzen opvragen: online via het koopsommenoverzicht of via de koopsomtelefoon: 0900 2020201.

Marktgegevens vormen de basis voor de waardering van woningen. Deze gegevens zijn daarom ook terug te vinden op het taxatieverslag.

Heeft een verbouwing in de afgelopen jaren invloed op de waarde?

De waarde van de onroerende zaak is bepaald naar de toestand van het pand op 1 januari van het jaar voor het belastingjaar. Verbouwingen tussen 1 januari van het jaar ervoor en 1 januari van het belastingjaar worden in de waarde meegenomen. De woning wordt dan gewaardeerd zoals het er op 1 januari van het belastingjaar stond. Daarbij wordt wel het waardepeil van 1 januari van het jaar ervoor gehanteerd.

Hoe wordt de waarde van een woning in aanbouw bepaald?

Bij de waardering van objecten in aanbouw wordt de volgende taxatiemethodiek gebruikt. Van de totale stichtingskosten van het object (exclusief de waarde van de grond) wordt het voortgangspercentage van de bouw van het object genomen op de eerste dag van het belastingjaar. De verkregen uitkomst wordt vervolgens vermeerderd met de waarde van de grond. 

De stichtingskosten vormen het uitgangspunt. Omdat de waardebepaling dient plaats te vinden naar een vastgestelde peildatum worden de totale stichtingskosten met een bepaald percentage gecorrigeerd naar die peildatum. Bij woningen wordt uitgegaan van gestandaardiseerde voortgangsrapportages die zijn afgeleid van de standaard termijnregeling die bij veel koop-/aanneemovereenkomsten wordt gebruikt.

De voltooiing van de bouw in het jaar voor het belastingjaar betekent dat u in het belastingjaar een hogere WOZ-beschikking ontvangt naar de toestand op 1 januari van het belastingjaar en het waardepeil van 1 januari het jaar voor het belastingjaar.

Mag ik de toegang weigeren bij bezoek van een WOZ-taxateur?

Voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dient de gemeente te beschikken over alle relevante kenmerken van de objecten binnen de gemeente. Veel gegevens zijn bekend bij de gemeentelijke belastingdienst of zijn van buitenaf waar te nemen. Om een compleet beeld te krijgen, neemt de gemeente echter soms inpandig gegevens van objecten op. Voor het uitvoeren van de Wet WOZ is de Algemene wet inzake rijksbelastingen van toepassing. Daarin staat dat een eigenaar, gebruiker of hebbende van een object verplicht is medewerking te verlenen aan de waardebepaling. Dit houdt in dat u een taxateur niet de toegang kunt weigeren bij een bezoek voor het verrichten van de waardebepaling. Uiteraard zijn hier regels aan verbonden. Die zijn opgenomen in de Algemene wet op het binnentreden. In deze wet geldt de hoofdregel dat de persoon die wenst binnen te treden, zich voorafgaand aan het binnentreden legitimeert en aan de bewoner meedeelt waarom hij wil binnentreden. Hij vraagt uitdrukkelijk toestemming om binnen te treden. Het betreden van de woning tegen de wil van de bewoner kan uitsluitend plaatsvinden met een speciaal afgegeven schriftelijke "machtiging". Deze betredingsprocedure is met waarborgen omgeven. 

Mag de gemeente inlichtingen vragen?

Voor de waardebepaling hebben gemeenten de bevoegdheid inlichtingen te vragen bij eigenaren en/of gebruikers (belanghebbenden) van te taxeren panden. Eigenaren en gebruikers zijn verplicht daaraan mee te werken. Daarnaast mogen gemeenten gegevens opvragen bij derden.

Wat is een WOZ-taxateur?

Taxateurs die taxaties verrichten voor de Wet WOZ voldoen aan bepaalde vakbekwaamheidseisen. Die vakbekwaamheid wordt getoetst voor zowel taxateurs die in dienst van de gemeente zijn als voor taxateurs van taxatiebureaus die in opdracht van de gemeente WOZ-taxaties verrichten. De gecertificeerde WOZ-taxateur staat geregistreerd bij de stichting Vastgoedcert: www.vastgoedcert.nl

Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde van uw eigen woning voor de inkomstenbelasting?

Een eigen woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt valt in box I van de inkomstenbelasting. Als u een eigen woning heeft, moet u een bepaald bedrag als inkomen op uw aangifte inkomstenbelasting aangeven, het zogenoemde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait). Het eigenwoningforfait is een bedrag dat afhankelijk is van de waarde van de woning. Voor het bepalen van de waarde van de eigen woning gaat u uit van de WOZ-waarde.

Waarvoor geldt de WOZ-waarde van mijn tweede woning?

Als u eigenaar bent van een tweede woning of van ander onroerend goed, geldt de WOZ-waarde op gelijke wijze voor de onroerende-zaakbelasting (OZB) en de waterschapsomslag gebouwd, als bij de eerste woning. Voor de inkomstenbelasting geldt de tweede woning als bron van inkomen uit sparen en beleggen. U krijgt dan te maken met de vermogensrendementsheffing van box III. Dat betekent dat niet de huur of het eigenwoningforfait is belast, maar het forfaitaire rendement.

Waarvoor gebruikt het Waterschap de WOZ-waarde?

Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor de heffing van de omslag gebouwd en de oppervlakte van onroerende zaken voor heffing van ongebouwd. 

  • Omslag gebouwd: geheven van eigenaren van gebouwde onroerende zaken, berekend over de WOZ-waarde. 
  • Omslag ongebouwd: geheven van eigenaren van ongebouwde onroerende zaken, berekend naar de oppervlakte van een onroerende zaak. Hiervoor geldt dus niet de WOZ-waarde.

De zaken die in de waterschapsomslag ongebouwd worden betrokken zijn meestal vrijgesteld voor de Wet WOZ (bijvoorbeeld landbouwgrond, natuurterreinen en de grond bij NSW-landgoederen), zodat hiervoor geen WOZ-waarde wordt bepaald.

Ik heb van de gemeente een nieuwe WOZ-beschikking gekregen. Wat is dat? 

De WOZ-beschikking (WOZ staat voor waardering onroerende zaken) is een officieel document van de gemeente, waarop de waarde van uw onroerende zaak (bijvoorbeeld uw woning of bedrijfspand) is aangegeven: de WOZ-waarde. De WOZ-waarde geldt voor een periode van één jaar. De WOZ-waarde wordt door de gemeente gebruikt voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB), door de Rijksbelastingdienst voor de inkomstenbelasting, de vennootschapsbelasting en de successiewet en door het waterschap voor de waterschapsomslag gebouwd.

De Wet WOZ zorgt ervoor dat bij de belangrijkste belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde. De WOZ-beschikking met de waarde van uw onroerende zaak staat op hetzelfde biljet als uw aanslag(en) OZB (en mogelijk andere gemeentelijke heffingen).

Vanaf welke datum geldt de waarde op de nieuwe WOZ-beschikking?

De nieuwe WOZ-beschikking die u in het voorjaar van het belastingjaar ontvangt, geldt vanaf 1 januari voor het belastingjaar/kalenderjaar, de waardepeildatum is 1-1 van het jaar ervoor. De aanslag voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen (OZB) wordt gecombineerd met de WOZ-beschikking.De waterschapsomslag gebouwd en het eigenwoningforfait worden ook gebaseerd op de WOZ-waarde. De aanslag van het waterschap is gebaseerd op de waarde die u op de gecombineerde WOZ-beschikking/aanslag OZB hebt ontvangen.

Opvragen van een taxatieverslag

Een taxatieverslag geeft inzicht in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan een taxatieverslag opvragen. Dit is de link waarmee u de taxatieverslagen van woningen kunt opvragen.

Let op: alleen de persoon aan wie de aanslag is gericht, kan het taxatieverslag opvragen. Om de taxatieverslagen in te kunnen zien moet u inloggen met uw DigiD.

Voor alle overige objecten en meer informatie kunt u een mail sturen naar: belastingen@gemeente-oldambt.nl.

Ik ben het niet eens met de waarde van mijn huis die wordt aangegeven op de WOZ-beschikking. Wat moet ik doen?

Neem eerst contact op met gemeentelijke belastingen, te. (0597) 482 200. Wellicht kunnen we dan al snel uw vragen beantwoorden. Ook bestaat de mogelijkheid u telefonisch in contact te brengen met de taxateur van de gemeente. Brengt telefonisch contact u geen uitkomst? Dan dient u binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking bij de gemeente bezwaar te maken. 

U moet uw bezwaarschrift opsturen naar, of inleveren bij de gemeente (heffingsambtenaar). U maakt dan automatisch bezwaar tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB). Uw bezwaarschrift moet u motiveren, dat wil zeggen dat u moet opschrijven waarom u het niet eens bent met de WOZ-waarde.

De gemeente kan u op uw verzoek een taxatieverslag geven. Daarin staan meestal ook de verkoopcijfers van andere, vergelijkbare woningen. Daarmee kunt u nagaan of de waarde van uw huis juist is getaxeerd. U kunt deze gegevens gebruiken voor uw bezwaarschrift.

De gemeente doet daarna zo spoedig mogelijk doch in ieder geval vóór 31 december van het belastingjaar een uitspraak op uw bezwaarschrift. Tegen deze uitspraak kunt u, als u het niet eens bent met de uitspraak, binnen zes weken na dagtekening van de uitspraak beroep aantekenen bij de rechtbank. Als de rechtbank het beroep afwijst kunt u hoger beroep bij het gerechtshof instellen.

Wat moet ik doen als ik verhuis?

Wanneer u verhuist, kunt u bij uw gemeente voor uw nieuwe huis de WOZ-beschikking opvragen. Deze beschikking geldt vanaf het moment dat u eigenaar of gebruiker (dit laatste alleen bij niet-woningen) van een pand bent geworden en heeft dezelfde waarde als de beschikking die aan de vorige eigenaar was gezonden. Als u in de loop van een jaar eigenaar wordt van een nieuwe woning, dan ontvangt u voor die woning geen aanslag OZB. De aanslag OZB krijgt u voor het jaar dat daarop volgt. Voor meer informatie over het aanvragen van een nieuwe beschikking kunt u contact opnemen met de gemeente.

Zijn wijzigingen aan een pand (verbouw, aanbouw, sloop) van invloed op de WOZ-waarde?

De waarde wordt bepaald naar het waardepeil (waardeniveau) van een bepaalde datum. Dat gebeurt jaarlijks. Voor een belastingjaar wordt de waarde bepaald naar de waardeniveau van 1 januari van het jaar ervoor. Na een verbouwing, aanbouw, sloop, of andere wijziging beoordeelt de gemeente of de waarde is gestegen of gedaald. Met de waardeverandering wordt in de WOZ-beschikking voor het volgende jaar rekening gehouden. Met wijzigingen tussen de waardepeildatum (1 januari van het jaar voor het belastingjaar) en het begin van het belastingjaar (1 januari) wordt voor de WOZ-waarde van het belastingjaar rekening gehouden. Als de wijziging plaatsvindt in het belastingjaar dan heeft dat geen gevolgen voor de WOZ-beschikking voor dat jaar. 

Wat betekent de nieuwe WOZ-waarde voor de onroerende-zaakbelastingen?

Gemeenten stellen de onroerende-zaakbelastingen (OZB) vast door een percentage op de WOZ-waarde van de onroerende zaak toe te passen. Dit geldt zowel voor het eigenaarsdeel (voor de eigenaar van de onroerende zaak) als voor het gebruikersdeel (voor de gebruiker van niet-woningen, dit kan de huurder zijn maar ook de eigenaar/gebruiker).

Waarvoor gebruikt de Rijksbelastingdienst de WOZ-waarde?

De Rijksbelastingdienst beschikt over alle WOZ-waarden van de gemeenten.

De Rijksbelastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor:

  1. de inkomstenbelasting voor het eigenwoningforfait, de vermogensrendementsheffing voor woningen die "niet tot hoofdverblijf dienen" (= tweede woningen) en de afschrijving van bedrijfsgebouwen; 
  2. de vennootschapsbelasting voor de afschrijving van bedrijfsgebouwen;
  3. de successiewet voor erf- en schenkbelasting. 

De Rijksbelastingdienst kan de WOZ-gegevens ook gebruiken voor andere belastingen, zoals de regulerende energiebelasting, maar is dit niet verplicht.

In een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de Rijksbelastingdienst van belang is. Dit komt vooral bij het eigenwoningforfait en erf- en schenkbelasting voor, bij boerderijen, woon-/winkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is voor de rijksheffingen alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking worden ontleend, maar kan soms wel uit de WOZ-waarde of het bijbehorende taxatieverslag worden afgeleid.

Voor informatie over de gemeentelijke belastingen en de WOZ: